Dysponowanie nieruchomością na cele budowlane stanowi, co do zasady, czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. W przypadku gdy nieruchomość objęta jest współwłasnością, legitymowanie się prawem do jej dysponowania na cele budowlane wymaga przedstawienia przez inwestora zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości.

W dniu 3 kwietnia 2019 r. Naczelny Sąd Administracyjny wydał wyrok w sprawie sygn. akt II OSK 1075/18, którym potwierdził dotychczasową linię orzeczniczą sądów w przedmiocie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane stanowiących przedmiot współwłasności.

Jak podkreślił Sąd, ponieważ dysponowanie nieruchomością na cele budowlane stanowi co do zasady czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, to w odniesieniu do nieruchomości, która - tak jak w rozpoznawanej sprawie - objęta jest współwłasnością, wylegitymowanie się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oznacza konieczność przedstawienia przez inwestora zgody obu współwłaścicieli nieruchomości.

Zgodnie z art. 199 k.c., na dokonanie czynności przekraczających zwykły zarząd wymagana jest zgoda wszystkich jej współwłaścicieli. Oświadczenie inwestora o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, które zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego, jest koniecznym warunkiem udzielenia pozwolenia na budowę, musi obejmować również zgodę wszystkich pozostałych współwłaścicieli.

Jednocześnie, Naczelny Sąd Administracyjny podkreślił, iż w postępowaniu naprawczym nie ma podstawy prawnej do żądania przez organ nadzoru budowlanego złożenia przez inwestora oświadczenia o posiadanym prawie do terenu na cele budowlane. Nie oznacza to jednak, że w postępowaniu prowadzonym w trybie przepisów art. 50-51 Prawa budowlanego nie bada się kwestii posiadania przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, ponieważ wówczas mogłoby dojść do zalegalizowania robót budowlanych wykonanych z naruszeniem prawa własności osób trzecich, co inwestora realizującego samowolę wykonawczą stawiałoby w sytuacji korzystniejszej, niż inwestora realizującego zabudowę z wszelkimi ograniczeniami wynikającymi z przepisów prawa (wyrok NSA z dnia 14 stycznia 2014 r. sygn. akt II OSK 1900/12).