Kupno mieszkania, domu czy działki to jedna z ważniejszych życiowych decyzji. Przed podjęciem takiej decyzji warto się zatem upewnić, że umowa sprzedaży nieruchomości sporządzona została poprawnie i chroni nasze interesy. Co powinno się w niej znaleźć i jak ją zawrzeć, aby transakcja przebiegła bezproblemowo?

Umowa sprzedaży

Umowa sprzedaży nieruchomości jest to rodzaj umowy, którą obowiązkowo zawrzeć należy w formie aktu notarialnego pod rygorem jej nieważności. Poprzedza ją często umowa przedwstępna, która również może, ale wcale nie musi zostać zawarta w formie notarialnej. Zazwyczaj obie strony, chcąc zredukować koszty, zgadzają się na podpisanie umowy przedwstępnej w podstawowej formie pisemnej. Brak jednak formy aktu notarialnego pozbawia strony możliwości żądania zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.

Elementy istotne umowy

Istotą umowy sprzedaży nieruchomości jest zobowiązanie sprzedającego do przeniesienia przysługującego mu prawa własności do danej nieruchomości oraz do wydania tej nieruchomości na rzecz kupującego, w przypadku kupującego – zobowiązanie do zapłaty całości ceny sprzedaży nieruchomości na rzecz sprzedającego.

Szczególną uwagę należy zwrócić na konieczne elementy, jakie powinny się w treści umowy pojawić. Nie może zabraknąć precyzyjnego opisu nieruchomości, stanowiącej przedmiot umowy sprzedaży, poprzez wskazanie numeru księgi wieczystej, oznaczenia sądu, który tę księgę wieczystą prowadzi, opisu tejże księgi wieczystej (z uwzględnieniem podziału na poszczególne działy), powierzchni, liczby pomieszczeń, określenie kondygnacji, danych z ewidencji gruntów, budynków lub lokali, dokładnego adresu.

Oprócz powyższego, istotnym elementem każdej umowy sprzedaży nieruchomości jest oczywiście dokładne wskazanie ceny sprzedaży danej nieruchomości oraz stron przeprowadzanej transakcji (dane takie jak: imię, nazwisko, stan cywilny, PESEL, w przypadku osób prawnych trzeba dodatkowo podać dane firmy: nazwę, siedzibę oraz organ prowadzący rejestr wraz z jego numerem. etc.).

Ponadto, notariusz działający przy danej umowie sprzedaży musi umieścić odpowiednie wnioski wieczystoksięgowe o dokonanie zmian w treści księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości zgodnie z treścią aktu. Następnie, zgodnie z art. 92 § 4 ustawy z dnia 14 lutego 1991 roku Prawo o notariacie, notariusz działający przy danym akcie notarialnym (umowie sprzedaży nieruchomości), nie później niż w dniu jego sporządzenia, jest zobowiązany przesłać sądowi właściwemu do prowadzenia ksiąg wieczystych wypis tego aktu zawierający wniosek o wpis do księgi wieczystej wraz z dokumentami stanowiącymi podstawę wpisu.

Pozostałe elementy

Do elementów, których prawo nie wymaga, ale które warto umieścić w umowie sprzedaży, należą termin wydania przedmiotu umowy oraz termin i forma płatności. Z reguły umowa zawiera zapis, zgodnie z którym data wydania nieruchomości zależy od daty uiszczenia płatności. Umowa powinna też określać, jakie koszty ponosi kupujący, a jakie sprzedający. Jeżeli podpisanie umowy sprzedaży stanowi wykonanie wzajemnych zobowiązań wynikających z umowy przedwstępnej, taka informacja również powinna znaleźć się w akcie notarialnym.

Brak warunku

W tym miejscu należy także zwrócić uwagę na to, iż polskie przepisy prawa (zgodnie z art. 157 §1 Kodeksu Cywilnego) wskazują na brak możliwości zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości pod warunkiem lub zastrzeżeniem terminu. Powyższa regulacja ma zapewnić ochronę względem pewności obrotu, toteż dlatego nie zezwala ona stronom umowy na uzależnienie przejścia własności nieruchomości od zdarzenia przyszłego i niepewnego lub od nadejścia terminu. Wobec powyższego, realizację roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości na drodze umownej strony zawsze zobowiązane są do zawarcia umowy bezwarunkowej, bez posłużenia się konstrukcją terminu.

Zabezpieczenia

Nadto, w celu zapewnienia zwiększonego poziomu bezpieczeństwa stronom transakcji, w umowie sprzedaży nieruchomości powszechnie stosuje się wpisywanie do treści umów oświadczeń stron o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 §1 pkt. 4) Kodeksu Postępowania Cywilnego w stosunku do zapłaty ceny przez kupującego oraz wydania nieruchomości przez sprzedającego. Gdy powyższe postanowienie znajdzie się w danej umowie, w przypadku, gdyby kupujący będzie uchylał się od zapłaty całej ceny za przedmiot umowy, druga strona umowy uzyska możliwość skutecznego wyegzekwowania swoich należności, udając się bezpośrednio (po uprzednim nadaniu przez sąd klauzuli wykonalności) do komornika, z pominięciem kosztownego i czasochłonnego postępowania sądowego.

Dokumenty

Na marginesie warto zauważyć, iż przy zawieraniu umowy sprzedaży nieruchomości każda ze stron transakcji powinna przedstawić czyniącemu notariuszowi odpowiednie dokumenty. Strona sprzedająca powinna mieć przy zawieraniu przedmiotowej umowy dokumenty takie jak:wypis z księgi wieczystej dotyczący nieruchomości będącej przedmiotem danej umowy, wypis i wyrys z rejestru gruntów, ale także podstawę nabycia nieruchomości (zależnie od sposobu nabycia nieruchomości będzie to akt notarialny umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub ustanowienia odrębnej własności lokalu albo dokument poświadczający otrzymanie nieruchomości w spadku), zaświadczenia z urzędu skarbowego oraz urzędu gminy o niezaleganiu w płaceniu podatków. Warto także, w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego, aby sprzedający posiadał aktualne zaświadczenie z urzędu gminy lub miasta o tym, że w nieruchomości nikt nie jest zameldowany. Ponadto ważnym dokumentem do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości jest aktualne zaświadczenie z administracji, że właściciel nieruchomości nie posiada żadnych zaległości czynszowych. Każda ze stron umowy zobowiązana jest mieć przy sobie ważny dowód osobisty bądź paszport w celu zweryfikowania poprawności danych.

Podsumowując, umowa sprzedaży nieruchomości musi być sporządzona przez notariusza, a co za tym idzie musi być podpisana i zawarta w szczególnej formie aktu notarialnego. Dodatkowo, powinna zawierać wszystkie elementy wskazane powyżej, tak, by czynność sprzedaży nieruchomości była w świetle prawa czynnością ważną i skuteczną.