Trwające już ponad dwa lata prace nad zmianami w przepisach ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego tj. tzw. ustawy deweloperskiej w ostatnim czasie przybrały na sile. Główną przesłanką chęci wprowadzenia zmian ustawodawczych we wspomnianej ustawie jest przede wszystkim według autorów projektu zapewnienie lepszej ochrony nabywców lokali mieszkalnych, jak i domów.

Proponowane zmiany

Po pierwsze, projekt ustawy przewiduje objęcie umowami deweloperskimi nie tylko lokali niewydębionych, tj. jeszcze niewybudowanych czy nowo powstających lokali mieszkalnych, ale także tych już gotowych i wyodrębnionych (art. 2 ust. 1 projektu nowej ustawy deweloperskiej). Ponadto umowa deweloperska będzie mogła być stosowana względem miejsc postojowych w garażu czy boksów. Przyszli nabywcy powyższych produktów zyskają przede wszystkim poczucie bezpieczeństwa względem wpłaconych środków pieniężnych do czasu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, ale co więcej zyskają te same prawa w zakresie zgłaszania wad czy odbioru lokali jak poprzednio posiadali tylko kupujący lokale mieszkalne niewyodrębnione – tj. w stanie deweloperskim na rynku pierwotnym.

Po drugie, kolejną propozycją znowelizowania przepisów ustawy deweloperskiej jest zwiększenie uprawnień kontrolnych banków kredytujących poszczególne inwestycje prowadzone przez dewelopera wskazane w art. 17 projektu nowej ustawy deweloperskiej. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, pracujący nad projektem zmiany ustawy, chciałby umożliwić bankom weryfikację danego inwestora, przed wypłatą środków pochodzących z kredytu, odnośnie takich informacji takich jak tytuł prawny dewelopera do przedmiotowego gruntu, ważność decyzji administracyjnych umożliwiających przeprowadzenie inwestycji, poprawności prospektu informacyjnego oraz postanowień projektu umowy deweloperskiej.

Dodatkowo Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów chciałby, aby banki, przed wydaniem pozytywnej decyzji kredytowej, weryfikowały kwestie dotyczące ewentualnego postepowania upadłościowego lub restrukturyzacyjnego. Powyższe aspekty będą warunkowały wypłatę środków na rzecz weryfikowanego przez bank dewelopera.

Po trzecie, następnym pomysłem ze strony UOKIK jest objęcie przepisami ustawy deweloperskiej umów rezerwacyjnych zawieranych przez dewelopera na początkowym etapie sprzedaży lokali mieszkalnych. Projekt przewiduje ograniczenie w wysokości opłaty rezerwacyjnej, która miałaby wynosić maksymalnie 1% wartości danej umowy rezerwacyjnej (art. 31 ust. 2 Projektu nowej ustawy deweloperskiej). Znowelizowane przepisy nałożyłyby na deweloperów przystosowanie postanowień umów rezerwacyjnych do ich nowego brzmienia.

Po czwarte, projekt przedstawiony przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zakłada utworzenie specjalnego Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Przedmiotowy fundusz miałby przyjąć charakter funduszu bankowego, ubezpieczeniowego czy turystycznego. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny miałby za zadanie zabezpieczać wpłaty poszczególnych klientów na wypadek ogłoszenia upadłości przez dewelopera lub bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Jak zakłada Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, poszczególni deweloperzy zobowiązani byliby do uiszczania bezzwrotnych składek, na rzecz ww. funduszu, w wysokości do 3% wartości sprzedawanego lokalu mieszkalnego. Z powyższych składek miałyby być dokonywane zwroty środków wpłaconych przez danego klienta w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera.

Zgodnie z art. 46 ust. 2 Projektu nowej ustawy deweloperskiej środki ww. funduszu pochodzić miałaby:

• ze składek należnych od deweloperów odprowadzanych zgodnie z art. 48;
• z odsetek od środków pieniężnych zgromadzonych na rachunku bankowym, o którym mowa w ust. 1 oraz przychodów z lokat środków Funduszu;
• z roszczeń regresowych, o których mowa w art. 47 ust. 6;
• z wpływów z tytułu zaspokojenia się z masy upadłościowej w przypadku upadłości dewelopera;
• ze środków uzyskanych przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny z pożyczek i kredytów na rzecz Funduszu;
• z innych wpływów.

Po piąte, w projekcie nowej ustawy deweloperskiej zaproponowanej przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów pojawia się rozszerzony katalog dotyczący możliwości odstąpienia od umowy deweloperskiej. Zgodnie z art. 42 ust. 1 ww. projektu, nabywca będzie miał możliwość odstąpić od umowy deweloperskiej z powodu powstania istotnej wady lokalu.

Podsumowując, projekt znowelizowanej ustawy deweloperskiej przedłożony przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wprowadza wiele zmian korzystnych głównie z punktu widzenia nabywców.

Treść projektu: https://legislacja.gov.pl/projekt/12312251/kata…​